Simulador Aluguel vs Financiamento 2026

"Aluguel é dinheiro jogado fora" é frase popular, não verdade matemática. A resposta depende de cinco variáveis: preço do imóvel vs. aluguel da região, taxa de juros do financiamento, valorização real do imóvel, quanto o dinheiro renderia investido e por quanto tempo você pretende morar no lugar.

Trocar uma variável muda a resposta. Com juro alto, alugar tende a vencer em 10 a 15 anos. Com juro baixo, a balança vira. Não existe resposta única, existe a resposta certa pro seu cenário.

O dinheiro da entrada não é gratuito. Se ficasse em Tesouro Selic ou CDB, renderia juros compostos ao longo dos anos. Quem alugar, investe a entrada inteira e ainda investe mês a mês a diferença entre parcela e aluguel.

Esse é o cenário "alugar e investir a diferença", que costuma surpreender em períodos de juros altos como o brasileiro pós-2023.

Marcos quer morar em apartamento de R$ 500 mil. R$ 100 mil de entrada, plano de ficar 12 anos.

1. Comprar: financia R$ 400 mil em 30 anos (SAC, 11,5% ao ano). Parcela inicial R$ 4.900. Custos de transação R$ 20 mil. Valorização 3,5% real ao ano.
2. Alugar: R$ 2.500/mês equivalente. Entrada investida a 0,9% ao mês. Diferença mensal de R$ 2.400 também investida.
3. Em 12 anos: cenário comprar dá ~R$ 480 mil de patrimônio líquido (imóvel a R$ 750 mil menos saldo devedor). Cenário alugar e investir dá ~R$ 730 mil sem dívidas.

Com juros altos, alugar vence em janelas curtas e médias. Em 25 anos, a balança costuma inverter.

O preço do imóvel é só o começo. Comprar envolve uma lista de despesas recorrentes que muitas vezes não aparecem na conta de quem está decidindo.

• IPTU: 0,5% a 1,5% do valor venal ao ano, com aumento anual pela inflação.
• Condomínio: R$ 400 a R$ 2.500 mensais em apartamentos urbanos, conforme infraestrutura e localização.
• Manutenção preventiva: 0,5% a 1% do valor do imóvel ao ano para pintura, hidráulica, elétrica e pequenos reparos.
• Seguros: residencial e MIP/DFI no financiamento, somando R$ 30 a R$ 100 mensais.
• Custos de transação: ITBI (2% a 3% do valor) e cartório (1% a 1,5%) na compra. Corretagem (6%) na venda futura.

Quem aluga não paga IPTU integral nem manutenção estrutural, então o aluguel já inclui parte desses custos no preço de mercado, e o restante fica com o proprietário.

Mesmo com Selic em patamar elevado, alguns cenários inclinam a balança para comprar.

• Aluguel desproporcional ao imóvel: quando o aluguel mensal passa de 0,5% do valor do imóvel, comprar tende a vencer mesmo em janelas curtas.
• Entrada acima de 40%: reduz o saldo financiado e os juros totais. Quanto maior a entrada, menor o impacto da taxa.
• Horizonte de 20 anos ou mais: o imóvel quitado e valorizado supera o portfólio financeiro em prazos longos, mesmo com rentabilidades comparáveis.
• Valorização real do bairro confirmada: bairros em transformação urbana ou com nova infraestrutura (metrô, parque, escola) entregam ganhos acima da média histórica.
• Estabilidade profissional e familiar: quem não planeja mudar de cidade nos próximos 10 anos elimina o custo de venda futura, que pesa em horizontes curtos.

A decisão precisa olhar para o seu cenário pessoal, não para a regra geral. O simulador serve justamente para colocar números no que muitas vezes vira discussão de bar.

• Ignorar custo de oportunidade da entrada: favorece artificialmente a compra.
• Olhar só a parcela: em 30 anos a 11% ao ano, o juro total pago supera o valor do imóvel.
• Esquecer custos recorrentes: IPTU, condomínio, seguro, manutenção somam 1,5% a 2% do valor do imóvel por ano.
• Achar que imóvel sempre valoriza: entre 2014 e 2019, muitos ficaram parados em valor nominal e perderam em valor real.
• Comparar parcela com aluguel atual sem projetar reajuste: aluguel sobe pelo IPCA/IGPM, parcela também tem correção.