Calculadora de Financiamento 2026

Vendedor de imóvel e atendente de banco só mostram a parcela mensal. É o número mais confortável, o que entra no orçamento e parece caber. Mas o que importa para a decisão são três outros números que ninguém destaca.

• Total pago ao longo do contrato: soma de todas as parcelas, mais entrada, mais taxas e seguros.
• Total de juros: diferença entre o total pago e o valor financiado. É o quanto o banco ganhou com você.
• Múltiplo sobre o valor financiado: em 30 anos a 0,9% ao mês, o total pago em juros costuma ficar entre 1,8x e 2,5x o valor financiado.

Quem só olha a parcela aceita contratos que duplicam ou triplicam o custo do imóvel. Simular antes muda a conversa com o banco e com você mesmo.

Na Price, a parcela mensal é fixa do primeiro ao último mês. O que muda é a composição interna entre juros e amortização.

• No primeiro ano, mais de 85% da parcela costuma ser juros. A amortização real é pequena.
• O saldo devedor cai devagar no início e acelera nos últimos anos.
• Boa opção para quem prefere previsibilidade total no orçamento durante todo o contrato.

O risco escondido é a percepção de que o imóvel "já está sendo pago". Quem precisa vender ou refinanciar no meio do contrato descobre que o saldo devedor caiu bem menos do que parecia.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela de amortização é igual em todos os meses (valor financiado dividido pelo número de parcelas). Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai linearmente. Resultado: a parcela total diminui a cada mês.

• Primeira parcela costuma ser 20% a 40% maior que a primeira parcela na Price equivalente.
• Última parcela é bem menor que a inicial, dando alívio progressivo.
• Total de juros pagos é significativamente menor que na Price.

Em financiamentos longos (30 a 35 anos), o SAC costuma ser financeiramente vantajoso. A condição é aguentar a parcela inicial mais alta sem comprometer o orçamento.

Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, financiamento de R$ 400.000 em 30 anos (360 parcelas) à taxa nominal de 0,9% ao mês.

1. Tabela Price: parcela fixa de R$ 3.870. Total pago em parcelas: R$ 1.393.200. Juros pagos: R$ 993.200.
2. SAC: primeira parcela de R$ 4.711 e última de R$ 1.121. Total pago em parcelas: R$ 1.049.600. Juros pagos: R$ 649.600.
3. Diferença: o SAC paga R$ 343.600 a menos em juros, ou 35% menos.
4. Trade-off: a parcela inicial do SAC pesa R$ 841 a mais por mês durante os primeiros meses.

Quem aguenta os primeiros anos no SAC, economiza valor próximo de um segundo imóvel de baixo padrão ao longo do contrato.

Uma combinação que costuma vencer matematicamente é financiar pelo prazo máximo (para garantir parcela inicial confortável e flexibilidade no caixa) e amortizar agressivamente nos primeiros anos, quando os juros pesam mais sobre o saldo devedor.

Em prática, isso significa direcionar 13º salário, restituição do Imposto de Renda, bônus, PLR e sobras de orçamento diretamente para amortização. Pode-se optar por reduzir prazo (que corta mais juros totais) ou reduzir parcela (que alivia o caixa mês a mês). A escolha depende da sua estabilidade de renda.

Resultado típico: pagar 30% a 50% menos juros totais mantendo a parcela base baixa pra atravessar emergências sem apertos.

• Olhar só a parcela: vendedor adora a parcela porque é o número mais confortável. Total pago e juros totais contam a história real.
• Aceitar a primeira taxa oferecida: cotar três a quatro bancos costuma reduzir 0,3 a 0,8 ponto percentual ao mês. Em 30 anos, são centenas de milhares de reais.
• Comprometer mais de 30% da renda líquida: financiamento longo deixa pouco espaço para emergências, perda de emprego ou despesas inesperadas.
• Ignorar o CET: a taxa nominal divulgada não inclui TR, seguros, taxa de administração e cartório. O Custo Efetivo Total mostra o juro real.
• Esquecer o uso do FGTS: pode reduzir o saldo devedor a um custo de oportunidade baixíssimo (TR mais 3% ao ano de rendimento do FGTS é abaixo da inflação).
• Pegar prazo curto sem folga: parcela alta no orçamento sem reserva vira atraso, e atraso vira multa, juros adicionais e risco de retomada do imóvel.