Calculadora de Amortização 2026

Em todo financiamento parcelado, cada prestação que você paga é dividida em dois pedaços bem definidos.

• Juros do mês: incidem sobre o saldo devedor que ainda falta pagar.
• Amortização: parte que efetivamente reduz o saldo devedor.

No início do contrato, o saldo devedor está alto, então a parte de juros domina a parcela. Conforme o saldo diminui, os juros caem e a amortização ganha peso. No fim do prazo, quase 100% da parcela é amortização. Essa dinâmica é o que diferencia financiamento de pagamento à vista: quanto mais tempo o saldo fica aberto, mais juros se acumulam.

O sistema Price (também chamado de Sistema Francês) mantém o valor da parcela constante durante todo o contrato.

• Parcela: calculada pela fórmula PMT = PV × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1).
• Composição: começa pesada em juros e leve em amortização; ao longo dos anos, inverte.
• Vantagem: previsibilidade total no orçamento, parcela fixa em reais.
• Desvantagem: juros totais pagos são maiores que no SAC, especialmente em prazos longos.

É o sistema padrão em empréstimos pessoais, CDC, crédito consignado, financiamento de veículos e cartões de crédito parcelados.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela de amortização é fixa: divide-se o valor financiado pelo número de meses.

• Amortização mensal: Valor financiado ÷ Número de parcelas.
• Juros: saldo devedor × taxa mensal. Cai mês a mês porque o saldo cai.
• Parcela total: amortização constante + juros decrescentes = parcela que diminui mês a mês.
• Vantagem: juros totais menores e parcelas leves no fim do contrato.
• Desvantagem: primeiras parcelas são as mais altas do contrato, pesam no orçamento.

É o sistema padrão dos financiamentos imobiliários da Caixa e dos principais bancos públicos.

Cenário: R$ 300.000 financiados em 360 meses (30 anos) a 0,8% ao mês (cerca de 10% ao ano).

• Tabela Price: parcela fixa de cerca de R$ 2.473. Total pago no prazo: ~R$ 890.000. Juros totais: ~R$ 590.000.
• SAC: primeira parcela de R$ 3.233, última de cerca de R$ 840. Total pago: ~R$ 733.000. Juros totais: ~R$ 433.000.

A diferença em juros pagos no SAC é de aproximadamente R$ 157 mil. Em compensação, o SAC exige uma renda inicial maior porque a primeira parcela pesa 30% a mais que no Price. Quem aguenta o aperto inicial economiza muito ao longo do contrato.

Uma amortização extra é qualquer pagamento que reduz o saldo devedor antes do prazo. Pode ser feita com 13º, restituição do IR, bônus, herança ou economia mensal. Tem duas modalidades.

• Reduzir prazo: mantém a parcela atual e abate meses do fim do contrato. Economia maior em juros, porque corta os meses mais distantes.
• Reduzir parcela: mantém o prazo e diminui o valor das próximas parcelas. Alivia o orçamento, mas a economia em juros é menor.

Regra geral: se o objetivo é economizar dinheiro, reduzir prazo é matematicamente melhor. Se o objetivo é folga mensal, reduzir parcela faz sentido. Em financiamentos imobiliários da Caixa, dá pra alternar a cada amortização sem custo extra.

• Olhar só a parcela e ignorar o CET: o Custo Efetivo Total inclui juros, seguro, taxa de administração e tributos. É o número que importa para comparar propostas.
• Achar que Price sempre é pior: em prazos curtos (até 60 meses) a diferença para o SAC é pequena. A vantagem do SAC cresce com o prazo.
• Não simular amortização extra antes: quem tem 13º ou bônus garantidos pode planejar amortizações anuais e economizar muito mais que escolher entre Price ou SAC.
• Esquecer dos custos extras: ITBI, escritura, avaliação e mudança somam de 5% a 8% do valor do imóvel. Não fazem parte da parcela, mas precisam estar no plano.
• Comprometer mais de 30% da renda: regra dos bancos limita a parcela a 30% da renda comprovada. Acima disso, qualquer imprevisto vira inadimplência.
• Esperar juros caírem para refinanciar: existe portabilidade de financiamento. Se as taxas caem, vale negociar com a instituição atual ou portar para outro banco sem custos altos.